在美国,为什么房子不能炒?

Broadcasted at October 7, 2016 at 02:51PM:

【在美国,为什么房子不能炒?】炒房是投资,天经地义,政府如果是硬性发文不给买卖,那肯定是违宪的。但在美国,大家都知道有两种东西不能炒,房子和粮食,美国政府认为这两样是保障民生的最重要手段,副食品和房子价格暴涨,就会造成社会动荡。那么美国政府凭什么控制房价限制炒作呢?大家都知道,美国的土地都在私人手里,美国政府并不卖地,所以就避免了既当裁判又当运动员的利益冲突,这样就方便了政府使用最为有效的调整手段,征税!你可以依照宪法买卖房子,但我也可以依照宪法征税,让你买进卖出房子挣不到钱:买了房子投资的,或者没有人住,要交管理费,每年还要交物业税,最少要交1%。每年都要交,比如我的房子,每年光是交房地产税就快要5万美元,买来不住还真负担不起。所以炒房的人算下来,一买一卖根本赚不到什么钱,美国政府通过税收管理,最大程度的稳定了房价,道理简单粗暴,并不复杂。
        关于美国房价的稳定,请看附图,美国耶鲁大学著名经济学家Robert Shiller 制作的这条美国百年房价变化曲线图,把一百多年来美国房地产价格变化趋势诠释得非常清楚。这条曲线发表在2006年《Economists’ Voice》杂志上的一篇文章里,为制作这条曲线作者使用了1890到2005年期间美国的真实房价,在校正了物价膨胀因素之后发现,在过去的一百多年里美国房价实际上并没有上升的趋势,尤其是在1890年到1990年期间几乎没多大变化,每年平均增长只有0.2%。 美国政府有效的房地产运行制度和税收体系,把美国大多数地区的房价和年薪比一直控制在3左右。而中国很多城市目前的“房价和年收入比”已在28或以上,名列世界前茅,相比之下我们常认为房价非常高的香港“房价收入比”只有15.6,很贵的纽约和伦敦在10到12之间,而日本东京只有8。做房地产起家的王健林前两天对美国的媒体说,中国这么高价格的房产称得上是个大大的泡沫,他说得没错。
      是泡沫就有破裂的一天,还是看附图,在1997年到2005年之间美国的房地产价格曾出现过急剧快速的增长,升幅高达71%。不过这种不正常的暴涨在美国恰是房地产泡沫破裂的前兆,Shiller在2006年时就据此作出了房地产泡沫即将破碎的预测,后来发生的一切证明了他是对的,次贷危机引发了房地产泡沫破碎。十年后的今天,美国房地产的价格将再度回归到了曲线的平均水平上。从另外一个角度说,次贷危机挽救了美国经济,也不过分,问题是,谁来开第一枪,挤破这个泡沫?

       世界最多的诺贝尔奖经济学奖得主都生活在美国,美国人玩经济并不傻,他们知道把资源、资金集中到高科技和制造业中去才是对美国经济最好的,房地产是没有科技含量,没有国际竞争力的低级产业,但它是民生产业,如果控制不好,极容易产生投机和全民炒房风潮,不但引发通货膨胀,扰乱了民生,破坏了经济。美国通过限制资金、资源进入到房地产行业来,逼使资金进入到高科技和制造业,提高美国经济的国际竞争力,实业兴邦,靠实体经济挽救美国。2008年经济危机时,中国4万亿资金投放有意刺激房地产,大家都做房地产,制造业已经没有人提及,税收体系也让实业非常难做,当中国GDP超过日本,成世界第二的时候,却很难说出一件有国际市场竞争力的产品和一间有国际竞争力的企业,然而却催生了全世界最多的房地产富豪,中国排名前十的富豪榜上,几乎没有不涉及房地产的,而大家都知道的美国房地产大王川普,在美国富豪榜上基本排不上靠前的名次,身家连50亿美元都没有,身家和做实业的比尔盖茨比起来相去甚远。中国经济只有走出房地产暴涨泡沫的怪圈,才能彻底释放风险。

 

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